隨著當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入存量時代，面對體量龐大的二手房交易市場，如何進(jìn)一步激活消費(fèi)潛力成為關(guān)鍵。
5月8日，一則重磅新規(guī)讓房地產(chǎn)中介行業(yè)“炸開了鍋”——住建部、市場監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（下稱《意見》），劍指房產(chǎn)中介費(fèi)率過高、捆綁收費(fèi)、濫用個人信息等行業(yè)痛點問題。
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《意見》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；同時在經(jīng)營場所或渠道，公示服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價和捆綁收費(fèi)。
針對困擾消費(fèi)者已久的“電話轟炸”亂象，《意見》規(guī)定，未經(jīng)當(dāng)事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。
不僅如此，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)暗藏的壟斷問題，《意見》亦明確，具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。
政策引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)中介費(fèi)用
“我交的中介費(fèi)用會減少嗎？”新規(guī)襲來，這是購房者小郭最關(guān)心的問題。
據(jù)了解，我國官方對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用的規(guī)定，最早源自1995年國家計委建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（971號文）。其中規(guī)定，房屋買賣代理收費(fèi)按成交價格總額的0.5%-2.5%計收。
到了2014年6月，國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理》，各地逐步放開對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的價格管制，實行市場調(diào)節(jié)價。
部分一、二線城市房地產(chǎn)傭金費(fèi)用在2%至3%之間，這筆費(fèi)用多由買家負(fù)擔(dān)。小郭告訴南都記者，“北京二手房傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本在2.7%，砍一砍也許能到2.5%，但仍是一筆不菲支出?！闭沾擞嬎?，如果購入一套600萬的二手房，預(yù)計要支付16萬中介費(fèi)用。
圍繞收費(fèi)問題，《意見》主要提出三大要求——合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價，以及嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。
根據(jù)《意見》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實行分檔定價。同時，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在文章中表示，降中介費(fèi)的政策出發(fā)點是好的，讓房屋買賣交易服務(wù)、收費(fèi)更加公平、公正、透明，最大可能地降低購房成本，維護(hù)、保護(hù)購房者的合法利益。此外，政策引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，也體現(xiàn)了對購房者權(quán)益的保護(hù)。
謝逸楓還談及，如何具體認(rèn)定其中違規(guī)、合理收費(fèi)等細(xì)則，還須主管部門公布條例和部門規(guī)章，又或是具有法律意義的正式文件和配套政策，各地才能落地執(zhí)行。
另有分析師認(rèn)為，對于“成交價越高服務(wù)費(fèi)率越低”的規(guī)定，實際交易過程中恰恰是相反的，并且中介費(fèi)率的高低也是市場行為，過多的干預(yù)可能適得其反。
《意見》還明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，經(jīng)紀(jì)行業(yè)簽約、過戶、按揭等，看似環(huán)節(jié)簡單明了，但往往經(jīng)歷非常高頻率的、高人力投入的業(yè)務(wù)活動。
他認(rèn)為，明示交易環(huán)節(jié)、各環(huán)節(jié)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、出具收費(fèi)清單是合理的，既能讓交易雙方明晰經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容，也能讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)的分工更加細(xì)化、更加專業(yè)化，從而讓行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?！瓣P(guān)鍵是，選擇是清晰的，付費(fèi)是透明的，信心是對稱的?！?/p>
推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)反壟斷呼聲不絕
房地產(chǎn)中介行業(yè)暗藏的壟斷問題，亦在監(jiān)管部門的關(guān)注之列。
《意見》特別提到，具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得強(qiáng)制要求加入平臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
此外，根據(jù)《意見》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺、相關(guān)行業(yè)組織涉嫌實施壟斷行為的，由市場監(jiān)管部門依法開展反壟斷調(diào)查。
據(jù)南都記者了解，近年來房地產(chǎn)交易市場集中度不斷提高，要求行業(yè)反壟斷的聲音也不絕于耳。2021年4月，58同城CEO姚勁波曾公開炮轟行業(yè)內(nèi)壟斷現(xiàn)象，稱房產(chǎn)交易領(lǐng)域存在明目張膽的“二選一”行為，呼吁監(jiān)管介入。
2022年全國兩會期間，房天下控股董事長莫天全在接受南都專訪時也建言房地產(chǎn)領(lǐng)域需要反壟斷。“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場集中度越高的城市，其房源信息越是大量集中在頭部經(jīng)紀(jì)公司手中，買方和賣方的議價能力就越弱，高額的渠道費(fèi)用嚴(yán)重擠壓了房企的利潤和購房者的議價空間?！?/p>
不單行業(yè)人士，還有消費(fèi)者對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提出壟斷指控。根據(jù)南都此前報道，消費(fèi)者王女士就以濫用市場支配地位為由，將鏈家公司告上法庭。
2016年2月，王女士通過鏈家購買了一套總價215萬元的二手房，并按照2.7%的標(biāo)準(zhǔn)向鏈家支付傭金。據(jù)悉，這筆2.7%傭金標(biāo)準(zhǔn)由2.2%居間服務(wù)費(fèi)和0.5%保障服務(wù)費(fèi)組成。在王女士看來，2.2%的居間服務(wù)費(fèi)定價過高，且同時收取居間服務(wù)費(fèi)與保障服務(wù)費(fèi)有“搭售”之嫌。
這樁案件歷經(jīng)二審，訴至最高人民法院，系當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域少有的反壟斷訴訟案件。最高人民法院終審認(rèn)為，鏈家公司在本案相關(guān)市場具有支配地位，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明鏈家公司實施了濫用行為，因此駁回王女士全部訴訟請求。
彼時清華大學(xué)國家戰(zhàn)略研究院特約研究員劉旭告訴南都記者，一家房地產(chǎn)中介企業(yè)被認(rèn)定具有市場支配地位尚屬首次。該案意義在于最高法在界定房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)相關(guān)市場，以及認(rèn)定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否具有市場支配地位的裁判思路上，有較大突破。
值此《意見》出臺之際，劉旭撰文呼吁市場監(jiān)督管理總局及時推進(jìn)各地反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)高效地開展房地產(chǎn)行業(yè)的執(zhí)法工作，集中查處房地產(chǎn)中介市場各類壟斷行為，并監(jiān)督相關(guān)違法者及時將不當(dāng)?shù)美颠€給受到損害的購房者等民事主體。
在劉旭看來，相關(guān)反壟斷執(zhí)法在發(fā)揮警示作用的同時，也會更有助于促進(jìn)潛在的購房者、售房者，更有動力開展房地產(chǎn)交易，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
強(qiáng)調(diào)保護(hù)個人信息，規(guī)制“電話轟炸”
值得關(guān)注的還有，《意見》著重強(qiáng)調(diào)了對于客戶個人信息的保護(hù)。
實踐中，為方便中介業(yè)務(wù)開展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都提前會向客戶索取姓名、電話、購房意向等信息存檔。購房者陳女士告訴南都記者，在使用房屋中介App時，如果不提供個人電話，很有可能無法查看相關(guān)房屋信息，而提供以后則面臨各種“電話轟炸”。
針對“電話轟炸”亂象，《意見》規(guī)定未經(jīng)當(dāng)事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。
鑒于部分行業(yè)嚴(yán)重依賴電話、短信等途徑進(jìn)行營銷，為了提升營銷的針對性、有效性，買賣公民個人信息成了行業(yè)“潛規(guī)則”。2022年11月，廣東省東莞第三人民法院梳理最近一年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，超六成案件侵犯公民個人信息罪案件被告人系房地產(chǎn)中介、銷售行業(yè)的從業(yè)者。
比如該院審理的某案中，被告人孫某原來在一家地產(chǎn)公司上班，后跳槽到另一家地產(chǎn)公司單位店長。為了提升新公司業(yè)績，孫某私自轉(zhuǎn)存老東家收集的個人信息，讓員工聯(lián)系客戶推銷中介服務(wù)。截至被查獲時，孫某轉(zhuǎn)存了1566條公民個人信息，包含業(yè)主姓名、詳細(xì)住址、聯(lián)系方式等。
東莞第三人民法院認(rèn)為，孫某的行為已構(gòu)成侵犯公民個人信息罪，因此判處孫某有期徒刑六個月，緩刑一年，并處罰金10000元。在承擔(dān)刑事責(zé)任之外，法院還判決孫某永久刪除非法獲取、提供的公民個人信息，并在本市范圍發(fā)行的報刊上向社會公眾公開賠禮道歉。
可以看到，此番《意見》明確指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。
除了嚴(yán)令禁止外，《意見》還要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)建立健全客戶個人信息保護(hù)的內(nèi)部管理制度，嚴(yán)格依法收集、使用、處理客戶個人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客戶個人信息。
采寫：南都記者黃莉玲
