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政策面：央行強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求，多地優(yōu)化住房公積金政策，連云港購買首套房公積金貸款首付比例降至20%。中央：央行：因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。各地：1）揚(yáng)州市在市區(qū)購買改善性住房的，不再執(zhí)行限購政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策，推廣二手房按揭貸款“帶押過戶”模式；2）南陽市實施人才購房補(bǔ)貼、實施多子女家庭購房補(bǔ)貼、實施購房契稅補(bǔ)貼、放寬住房公積金使用條件等；3）連云港購買首套房公積金貸款首付比例降至20%，取消住房公積金貸款額度與賬戶余額掛鉤的規(guī)定，可貸額度按借款申請人及共同申請人的月平均繳存額及剩余工作月數(shù)分別計算。
基本面：本周新房及二手房市場止跌回升，各線城市成交量環(huán)比均上升。本周30大中城市商品房成交面積361萬平，環(huán)比+31.23%，環(huán)比增速較上周上升29.55pct；同比-38.98%，同比增速較上周上升8.64pct。分線城市來看，本周一、二、三線城市成交面積均環(huán)比上升。本周18城二手房成交面積134平，環(huán)比+7.2%，環(huán)比增速較上周上升19.2pct，同比-23.8%，同比增速較上周上升1.9pct。分線城市來看，本周一、二、三線城市成交面積均環(huán)比上升。
板塊行情：本周SW房地產(chǎn)上漲0.76%，房地產(chǎn)跑贏大盤1.31pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)上漲1.93%，房地產(chǎn)跑贏大盤1.79pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。
恒生物業(yè)服務(wù)及管理上漲4.61%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑贏大盤4.47pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。
本周觀點：從市場銷售來看，本周新房市場成交環(huán)比上漲31%，環(huán)比回升明顯，我們認(rèn)為主要受到部分房企沖刺半年度業(yè)績的影響，促銷力度加大及銷售備案增加。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，6月TOP100房企銷售操盤金額5267億元，環(huán)比+8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平；同比-28.1%，單月業(yè)績同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。30個重點城市成交面積1509萬平方米，環(huán)比下降9%，同比下降25%。我們認(rèn)為，6月是房企傳統(tǒng)的銷售沖刺時期，過去5年6月的百強(qiáng)房企銷售業(yè)績漲幅環(huán)比約在15%-61%之間，但本月百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)環(huán)比漲幅較低僅為8.5%，30城銷售面積自2-3月銷售高峰后持續(xù)走低，當(dāng)前銷售復(fù)蘇趨勢有所放緩。從拿地角度來看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年上半年拿地百強(qiáng)房企的投資金額同比下降9%，且超五成百強(qiáng)房企未拿地，平均拿地強(qiáng)度15%。我們認(rèn)為，當(dāng)前房企投資信心仍然不足，在市場未明顯修復(fù)之前，典型房企的投資策略可能會更加趨同，短期內(nèi)投資市場“冷熱不均、投資分化”的趨勢仍會保持。從產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，2023年上半年三房產(chǎn)品成交套數(shù)占比較2022年提升0.9pct至56.7%，四房產(chǎn)品成交套數(shù)占比較2022年提升3.4pct至26.4%。我們認(rèn)為，當(dāng)前改善類產(chǎn)品市場成交占比逐漸提升，主要因為①改善群體為當(dāng)前市場購房主力，且仍保持增長趨勢；②各地需求側(cè)政策的放松效果顯現(xiàn)，降低了部分群體的購房成本。若下半年市場銷售仍保持較弱的復(fù)蘇態(tài)勢，部分房企迫于回款壓力可能會再次調(diào)整項目銷售價格，疊加二手房高企的掛牌量，房價可能繼2-3月普遍提升以來再次承壓，屆時改善群體對市場的支撐作用預(yù)計將走弱，市場成交規(guī)?？赡軙３值臀黄蠓€(wěn)的態(tài)勢。
我們繼續(xù)看好：1）都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)；2）全國化龍頭房企：保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)；建議關(guān)注：華潤置地；3）抗逆性較強(qiáng)的標(biāo)的：中國國貿(mào)；4）二手房新房聯(lián)動邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼和我愛我家持續(xù)看好。
風(fēng)險提示：1）房企開發(fā)資金到位速度不及預(yù)期；2）融資實質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期；3）行業(yè)回暖速度不及預(yù)期。
