上海一批次的土拍結(jié)束不到一個(gè)月，10幅地塊以迅雷不及掩耳之勢，已經(jīng)完成了地塊的規(guī)劃公示，預(yù)計(jì)最快會(huì)在下半年就入市，下面不妨來看下這些地塊的最新規(guī)劃及看點(diǎn)。
（1）金地菊園地塊
上海2023首輪土拍第三日，金地以總價(jià)291330萬元價(jià)格，競得嘉定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)嘉定新城菊園社區(qū)JDC1-0402單元06-01、06-03地塊，地塊占地面積60590.5平，容積率2.0，樓板價(jià)24041元/平，溢價(jià)率9.28%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)4.6萬/平。
(資料圖片)
規(guī)劃方案顯示，項(xiàng)目分為2個(gè)地塊，其中06-01地塊總用地面積20432.6平，06-03地塊總用地面積40157.9平。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目06-01地塊擬建9棟住宅、配套用房及設(shè)施，06-03地塊擬建15棟住宅、配套用房及設(shè)施。
06-01地塊總建筑面積為61658.26平，其中住宅面積39420.4平，住宅共有388套。
06-03地塊總建筑面積：125658.09平，其中住宅面積78318.68平，住宅共803套
解讀：社區(qū)由5層低密產(chǎn)品和17-18層的高層組成。從位置來看，地塊毗鄰金地峯范項(xiàng)目，金地峯范此前推出了四期，幾乎每期都開盤即售罄。盡管項(xiàng)目地處嘉定新城北部區(qū)域，不過擁有11號(hào)線、嘉閔線2條軌交的始發(fā)站，前往上海市區(qū)和大虹橋都較為便利，周邊也有商業(yè)和醫(yī)療的布局，加上4.6萬/平這一極具性價(jià)比的價(jià)格，很適合剛需購房者上車。
（2）金地徐行地塊
嘉定北的另一幅地塊同樣由金地操盤，金地&南通國資委以總價(jià)10.88億元競得徐行鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)17-01地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)3.75萬/平。
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目擬建3棟18層+2棟14層高層住宅，另有8棟低密度的5層住宅，產(chǎn)品和金地峯范類似。
地塊總建筑面積：89206.39平，容積率：1.8，住宅戶數(shù)：558套。
解讀：該地塊位于徐行、菊園、新成路的交界附近，附近有佳兆業(yè)、綠洲、禹州等社區(qū)。距離建設(shè)中的嘉閔線新成路站直線距離約1公里左右。
徐行板塊此前的發(fā)展較慢，片區(qū)內(nèi)近些年建成了大量的商品住宅，但由于沒有軌交覆蓋，周邊商業(yè)配套也較為薄弱。值得一提的是，嘉閔線規(guī)劃時(shí)速比11號(hào)線更快，大站車預(yù)計(jì)全程33分鐘，能方便前往南翔、大虹橋、莘莊等成熟板塊，這也讓原本交通不便的徐行未來有翻身的機(jī)會(huì)，加上3.75萬/平的均價(jià)，比嘉定北要便宜了近1萬/平，同樣的預(yù)算下可以買到更大戶型。
（3）龍湖江橋地塊
首輪供地首日，江橋鎮(zhèn)JDPO-0402單元42-07、43-02地塊被龍湖以底價(jià)摘得，43-02住宅地塊擬建12棟13-14F高層住宅1棟14F保障房，可售商品房644套，保障性住房56套，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.2萬/平。
解讀：該幅地塊為商住辦綜合用地，另有6萬多方的商辦用地，據(jù)知情人士透露，不排除會(huì)打造龍湖冠寓等產(chǎn)品。龍湖作為當(dāng)?shù)厣罡科笾?，龍湖的產(chǎn)品力在市場上是有一定的認(rèn)可度，況且本項(xiàng)目距離地鐵站較近，但由于江橋近些年新房價(jià)格一直沒有變動(dòng)，而本次房地聯(lián)動(dòng)價(jià)大幅上漲近5千/平，或成為左右剛需購房者買房的因素之一。
一大優(yōu)勢是距離地鐵站近，地塊離14號(hào)線、嘉閔線（在建）樂秀路僅約600米，不遠(yuǎn)處有第一人民醫(yī)院江橋分院和南山江橋維樂城。
江橋作為北虹橋區(qū)域，擁有距離市區(qū)近、交通便利，發(fā)展?jié)摿Υ蟮葍?yōu)點(diǎn)，不足在于曹安公路集卡較多，南側(cè)還遍布了不少工廠，因此南北區(qū)域的城市界面天差地別。
（4）華潤徐涇小淶港地塊
上海2023首輪土拍第四天，華潤置地以總價(jià)301520萬元價(jià)格，競得青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊，地塊占地面積63182.3平，容積率1.2，樓板價(jià)39769元/平，溢價(jià)率8.95%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.95萬/平。
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目擬建22棟6-7層低密住宅和保障房、配套用房。
解讀：作為大虹橋范圍內(nèi)比較少見的低密度產(chǎn)品，預(yù)計(jì)會(huì)有較高的關(guān)注度。地塊位于久事西郊花園南側(cè)，該片區(qū)屬于徐涇老牌的別墅區(qū)，距離虹橋火車站和國家會(huì)展中心都比較近，所以居住舒適度和生活配套還算可圈可點(diǎn)。
附近此前開盤的新房有金地虹悅灣，此前去化也不錯(cuò)。當(dāng)然不足之處一方面是小淶港東側(cè)挨著嘉閔高架，此外西側(cè)不遠(yuǎn)處是衛(wèi)家角，對此介意的購房者慎選。
（5）華發(fā)&江蘇海潤蟠龍地塊
華發(fā)&江蘇海潤西虹橋項(xiàng)目上海2023首輪土拍第四天，華發(fā)&江蘇海潤聯(lián)合體以總價(jià)191940萬元價(jià)格，競得青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊，地塊占地面積24805.2平，容積率2.0，樓板價(jià)38689元/平，溢價(jià)率8.98%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.4萬/平。
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目擬建7棟14層住宅、1棟配套用房及商業(yè)設(shè)施。
解讀：華發(fā)項(xiàng)目所在的地塊是今年一批次土拍最搶手的地塊之一，項(xiàng)目坐落大虹橋的核心位置。項(xiàng)目靠近17號(hào)線蟠龍路站直線約800米，2站到達(dá)虹橋火車站，未來可換乘多條軌交線路，而崧澤高架西延伸已通車，整體來看自駕出行是較為便利的。
商業(yè)方面是一大看點(diǎn)，項(xiàng)目西側(cè)就是新晉的“網(wǎng)紅打卡點(diǎn)”蟠龍古鎮(zhèn)商業(yè)，周邊有多所國際學(xué)校。除了社區(qū)門口的配套，虹橋交通樞紐還有虹橋天地和龍湖虹橋天街等中大型的商業(yè)中心。
蟠龍?zhí)斓卮饲暗臒徜N，加上綜合體開發(fā)逐步兌現(xiàn)，該項(xiàng)目不排除會(huì)取得不錯(cuò)的成交表現(xiàn)。需要注意的是，隨著蟠龍?zhí)斓氐拇罅拷桓?，出現(xiàn)了供需不平衡的情況，導(dǎo)致該片區(qū)二手房和租金價(jià)格都出現(xiàn)了下滑趨勢，當(dāng)然大虹橋的價(jià)值依然存在，但想以此來投機(jī)的話要慎重。
（6）中鐵建&萬科梅隴項(xiàng)目
上海2023一批次土地出讓最后一天，梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，萬科與中國鐵建組成的聯(lián)合體以75.486億元競得該地塊，四幅地塊共計(jì)提供約1716套住宅。
據(jù)了解，樓間距30米起步，最大有49米，項(xiàng)目主力戶型為建面約85-95平剛需3房，搭配少量改善大戶型，暫定116平和133平戶型。
解讀：對比此前入市的天樾園和，雖然本地塊在價(jià)格上有小幅度提升，但該項(xiàng)目距離地鐵站更近，距離15號(hào)線虹梅南路站約600米左右，地塊屬于梅隴新中心的首發(fā)住宅地塊，美中不足的是，東側(cè)有益善山莊，而對于部分客戶來說可能會(huì)比較在意。
另外，項(xiàng)目東側(cè)靠近虹梅高架，可能會(huì)有一定噪音，不過項(xiàng)目周邊還有大片規(guī)劃用地，而本次出讓宅地是未來梅隴新中心TOD規(guī)劃的一部分，總體量達(dá)到67萬方。開發(fā)體量相當(dāng)于半個(gè)金橋副中心核心區(qū)的開發(fā)規(guī)模，整個(gè)綜合體由中信泰富開發(fā)，包含一個(gè)體驗(yàn)式購物公園，目前還處于早期階段，完全開發(fā)完畢還尚需時(shí)日。
梅隴新中心效果圖
閔行2035總規(guī)將梅隴中部地區(qū)提升為閔行的地區(qū)中心，隨著周邊軌道交通15號(hào)線、機(jī)場聯(lián)絡(luò)線和19號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)，地區(qū)區(qū)位和交通優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。所以，該盤或是一個(gè)極具潛力的項(xiàng)目，只是未來商業(yè)的開發(fā)能否如期兌現(xiàn)或是一大未知數(shù)。
（7）保利&上海建工莘莊地塊
同樣是上海2023首輪土拍最后一天，上海建工&保利發(fā)展聯(lián)合體以總價(jià)130900萬元價(jià)格，競得閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)也是80000元/平。
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，其中2棟26層住宅，建筑高度79.55m，1棟8層公租房住宅，建筑規(guī)劃高度24.95米?？梢钥闯霾糠中畔ⅲ嚎瓷先ト切粜彤a(chǎn)品，共254套，北面104套；南側(cè)首層架空150套，層高3米。
解讀：地塊體量不算大，屬于較為小型的社區(qū)，戶數(shù)也不算多，如果不喜歡人口較為密集的大型社區(qū)，小型社區(qū)相對人口流動(dòng)較少，也是不錯(cuò)的選擇。另外，最近的住宅地塊距離12號(hào)線七莘路站約800米；商業(yè)方面，有12號(hào)線地鐵上蓋的莘莊維璟印象城，七莘紅點(diǎn)城等，整體的城市界面是比較新的。小戶型偏多也對預(yù)算比較有限的購房者比較友好。
（8）保利南大地塊
保利寶山大場地塊4月19日，保利發(fā)展以總價(jià)48.874億元競得大場鎮(zhèn)W12-1301單元05-04地塊，成交樓板價(jià)32841元/平，溢價(jià)率9.47%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.3萬/平。
拿地還未滿月，保利大場項(xiàng)目的規(guī)劃也迅速出爐。公告圖紙顯示，保利大場項(xiàng)目南至豐皓路，西至大場路，北至豐翔路公共綠地，東至規(guī)劃教育用地，規(guī)劃建設(shè)13棟17-26F高層住宅，共1446戶。
項(xiàng)目容積率約2.6，限高80米，機(jī)動(dòng)車位1672個(gè)，南面布局17-21F，北面布局最高26F。配建5%以上的保障性住房，中小套戶型不得低于70%，精裝修交付。
解讀：整體來看社區(qū)的建筑密度還是比較大的，項(xiàng)目所在的南大板塊是寶山目前正在大力發(fā)展的區(qū)域，南大智慧城的建設(shè)也是和桃浦智慧城相呼應(yīng)。地塊數(shù)百米就有15號(hào)線，出行還算便利，只不過商業(yè)配套大都集中在北側(cè)的上大區(qū)域。另一大不利因素是西側(cè)的暝園。
對于保利而言，此前也開發(fā)過保利熙悅項(xiàng)目，因此對于新項(xiàng)目的開發(fā)也更駕輕就熟。價(jià)格方面，保利熙悅2017年開盤價(jià)格5.1萬/平，6年后這里新房價(jià)格6.3萬/平，與周邊二手房有微弱倒掛，但優(yōu)勢不算十分明顯。
（9）萬科松江新城廣富林地塊
今年4月18日，萬科以底價(jià)378265萬元競得松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)19-01（住宅）、25-01號(hào)地塊（商業(yè)）及人民北路地下連通道，樓板價(jià)15200元/平，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)59500元/平。
25-01地塊：商業(yè)用地，預(yù)計(jì)將打造印象城二期；19-01地塊：普通商品房用地。
19-01地塊（住宅），根據(jù)出讓合同顯示，項(xiàng)目住宅套數(shù)下限850套，需配建5%以上保障性住房，全裝修比例50%以上，中下套戶型僅要求40%以上。
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目擬建15棟13-18F高層住宅、1棟保障房以及若干配套用房，規(guī)劃可售商品房851戶，保障房69戶。其中，小區(qū)南面設(shè)計(jì)了跨越銀河的橋梁，可以直達(dá)印象城二期，這與徐涇萬科天空之城的設(shè)計(jì)頗有相似之處。
地塊以大戶型為主，網(wǎng)傳資料顯示，住宅產(chǎn)品方面，預(yù)計(jì)將推約100平3房、125平3+1房、145平4房3個(gè)戶型。
解讀：廣富林片區(qū)是松江新城另一個(gè)聚焦發(fā)展的區(qū)域，在松江“十四五”規(guī)劃中，該片區(qū)將打造形成昔日繁華熱鬧的“十里長街”，未來，公共建筑沿河道兩岸布置，會(huì)聚集教育、醫(yī)療、商業(yè)、體育等設(shè)施。印象城二期的建設(shè)，將再次提升商業(yè)能級(jí)，附近生態(tài)環(huán)境也很好，唯一不足之處就是離地鐵站稍遠(yuǎn)，往返市區(qū)通勤時(shí)間也較長。
由于這里新房價(jià)格接近6萬/平，此前幾年片區(qū)內(nèi)入市的剛改型樓盤中駿和首創(chuàng)項(xiàng)目的去化都平平，今年以來，反倒主打高端產(chǎn)品系的龍湖御湖境認(rèn)購效果更好。
（10）中鐵建奉賢西渡地塊
4月20日，奉賢西渡街道D-01-11區(qū)域地塊開拍，共吸引了9家競買人報(bào)名，分別為奉發(fā)、天安&象嶼、華潤、建發(fā)&聯(lián)發(fā)、華發(fā)&越秀、中鐵建、保利發(fā)展、招商、大家。
最終中鐵建以總價(jià)23.472億元成功競得該地塊，成交樓板價(jià)19740元/平，溢價(jià)率9.66%。房地聯(lián)動(dòng)價(jià)4.285萬元/平方米，這和此前香榭國際的整盤均價(jià)比較接近（別墅4.98萬/平，高層3.6萬/平），地塊距離5號(hào)線西渡站僅約250米。
根據(jù)方案，項(xiàng)目規(guī)劃了高低配社區(qū)，共計(jì)7幢18層高層住宅、1幢17層高層住宅、6幢14層高層住宅以及10幢疊加住宅，外加1幢20層保障房。其中，高層住宅的棟距基本以30米為主，社區(qū)中心的棟距略大，最高能達(dá)到67米。社區(qū)內(nèi)部設(shè)置了中心景觀和兒童游樂空間，疊加產(chǎn)品的5層住宅，預(yù)計(jì)為1復(fù)2的下疊，3層為大平層，4復(fù)5的上疊。
解讀：盡管奉賢早早就有地鐵5號(hào)線通車，也沒有給西渡帶來太多的發(fā)展利好，此前片區(qū)內(nèi)唯一的新盤中鐵建香榭國際也是去化了多年才售罄。盡管項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)價(jià)在4萬出頭，與南橋新房價(jià)格接近，不過社區(qū)內(nèi)包含別墅和高層，未來高層價(jià)格預(yù)計(jì)依舊是3字頭。
此外，周邊的配套一直是短板，附近唯一的社區(qū)商業(yè)體連城商業(yè)中心能級(jí)較弱，不過最近引入了盒馬奧萊生鮮超市，對于南郊區(qū)域的西渡來說算是不錯(cuò)的商業(yè)資源。
隨著奉賢新城的擴(kuò)容，西渡也被劃入奉賢新城版圖，規(guī)劃顯示，這里將重點(diǎn)圍繞黃浦江岸線資源，如果能更好地利用好濱江資源，與大零號(hào)灣區(qū)形成聯(lián)動(dòng)，對于西渡來說未嘗也不是機(jī)會(huì)。畢竟奉賢新城的發(fā)展重心在南橋、金匯附近，西渡短期內(nèi)能否投入更多資源發(fā)展還是未知數(shù)。
