因一筆2.12億元債務(wù)觸發(fā)相關(guān)條款,已成立28年的上市房企合景泰富最終主動(dòng)選擇對(duì)境外債進(jìn)行全面重組。
5月14日晚,合景泰富發(fā)布公告稱,在一筆2024年到期的優(yōu)先票據(jù)的強(qiáng)制贖回日,該公司未能按期予以兌付1.19億美元,由此構(gòu)成了違約事件。而構(gòu)成強(qiáng)制贖回是源于,近期一筆2.12億債務(wù)未按時(shí)償還,觸發(fā)若干長(zhǎng)期附息銀行及其他借貸的交叉違約。在此背景下,合景泰富開啟尋求境外債務(wù)的全面重組。
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值得一提的是,合景泰富僅是出險(xiǎn)房企計(jì)劃啟動(dòng)整體債務(wù)重組的又一案例。據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年下半年以來,富力地產(chǎn)、綠地控股、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、華夏幸福等相繼完成境內(nèi)或境外債務(wù)整體重組,此外,中國(guó)恒大等房企也已提出了整體境外重組計(jì)劃。
可以說,房企整體債務(wù)重組成為了一大新趨勢(shì)??硕鸾诘难芯繄?bào)告認(rèn)為,債務(wù)重組完成之后,中長(zhǎng)期的“回血”自救才是關(guān)鍵。出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo),積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠,修復(fù)基本盤,依靠銷售回款提升自身“造血功能”,才能真正擺脫困境。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)劉水對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示,房企再次出現(xiàn)債務(wù)違約,表明房企流動(dòng)性困難沒有實(shí)質(zhì)性改善,影響行業(yè)預(yù)期。防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)還需供給和需求雙向發(fā)力。“供給方面,支持房企信貸、發(fā)債、股權(quán)融資,還要繼續(xù)加力,盡快把這些支持落地見效。需求方面,特別是一線城市,支持剛性和改善性需求釋放的政策空間仍然很大,更多激發(fā)剛性和改善性需求釋放”。他說。
二級(jí)市場(chǎng)方面,合景泰富今日小幅低開后持續(xù)走低,截至記者發(fā)稿,股價(jià)一度下跌超13%。
主動(dòng)計(jì)劃境外債全面重組
5月14日晚間,合景泰富公告稱,在一筆2024年到期的優(yōu)先票據(jù)的強(qiáng)制贖回日,公司未能按期予以兌付,由此構(gòu)成違約事件。該筆2024年到期的6厘優(yōu)先票據(jù)發(fā)行于2022年9月,發(fā)行規(guī)模約7.95億美元,是由2022年9月到期的兩筆票據(jù)和2023年9月到期的一筆票據(jù)交換要約而來。
根據(jù)該筆2024年到期票據(jù)的發(fā)行條款,2023年5月14日是其票據(jù)本金額15%連同其相應(yīng)未付利息的強(qiáng)制贖回日,合計(jì)應(yīng)付金額約1.19億美元。
實(shí)際上,本筆債務(wù)的強(qiáng)制贖回與近期該公司一筆2億元債務(wù)違約息息相關(guān)。4月28日,合景泰富集團(tuán)公告稱,在2023年4月28日,合景泰富拖欠的附息銀行及其他借貸的本金總額人民幣2.12億元尚未根據(jù)預(yù)定還款日期償還,因此觸發(fā)若干長(zhǎng)期附息銀行及其他借貸人民幣311.63億元須按要求償還。
隨后,合景泰富內(nèi)部人士表示,公司仍與借款主體及債權(quán)人積極溝通還款計(jì)劃,相信該事項(xiàng)觸發(fā)若干長(zhǎng)期附息銀行及其他借款311.63億元其他債務(wù)提前償還的可能性很低,公司會(huì)與其他債權(quán)人保持緊密溝通,妥善處理集團(tuán)債務(wù),目前公司經(jīng)營(yíng)一切正常,相關(guān)事項(xiàng)沒有造成實(shí)質(zhì)性影響。
如今看來,該筆觸發(fā)了其他債務(wù)的交叉違約條款,在此背景下,合景泰富選擇主動(dòng)對(duì)境外債進(jìn)行全面重組。
最新公告中,合景泰富表示,鑒于目前的挑戰(zhàn),從所有債權(quán)人的利益出發(fā)將尋求目前境外債的全面解決方案,以確保其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)?!澳壳罢趯ふ液线m的財(cái)務(wù)顧問,以評(píng)估其資產(chǎn)框架、流動(dòng)資金及探尋可行的解決方案,借以緩解當(dāng)前的流動(dòng)資金問題。”
值得一提的是,近期合景泰富集團(tuán)也頻頻出售資產(chǎn)回籠資金。5月12日,公告公告稱,上海合景、蘇州合景及上海德裕三家子公司作為賣方,分別向嘉興平安安住壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)、平安創(chuàng)贏資本管理有限公司出售兩家子公司上海兆景、上海錦怡100%股權(quán),出售總代價(jià)約為7.5億元。
整體債務(wù)壓力較大
合景泰富集團(tuán)成立于1995年, 于2007年在香港聯(lián)交所主板上市,公司定位于城市綜合運(yùn)營(yíng)商,目前, 旗下業(yè)務(wù)已涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、文旅、教育、大健康六大戰(zhàn)略板塊。
對(duì)于債務(wù)違約原因,合景泰富在公告中表示,自2021年下半年以來,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)前所未有的挑戰(zhàn)。受宏觀經(jīng)濟(jì)因素、負(fù)面信貸事件及行業(yè)融資渠道受限的影響,包括其在內(nèi)的多家房企面對(duì)更大的流動(dòng)資金壓力。此等市況變動(dòng)令中國(guó)眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)及融資現(xiàn)金流減少。
實(shí)際上,面對(duì)行業(yè)波動(dòng),合景泰富此前主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理以求獲得債權(quán)人及投資者的支持。
公告還披露,2022年,合景泰富償還境內(nèi)公司債、商業(yè)抵押擔(dān)保證券及資產(chǎn)支持證券合計(jì)約75.44億元,境外債券3.63億美元,以及境外銀團(tuán)貸款12.84億港元,還款總額達(dá)到113億元。此外2022年9月,合景泰富完成兩筆境外債務(wù)的展期,金額分別為7億美元和9億美元。
在物業(yè)交付方面,截至2022年12月31日,合景泰富已完成交付總建筑面積約806,218平方米。預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)穩(wěn)健復(fù)蘇,公司將通過“強(qiáng)銷售、降負(fù)債”的措施,不斷改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,全面增強(qiáng)現(xiàn)金流動(dòng)性,提高經(jīng)營(yíng)效率、實(shí)施精準(zhǔn)市場(chǎng)營(yíng)銷、控制風(fēng)險(xiǎn)及降低成本。
根據(jù)該公司此前年報(bào)數(shù)據(jù)披露,合景泰富整體債務(wù)壓力較大。截至2022年12月31日,合景泰富的銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別約為460.57億元、272.12億元及21.21億元。在銀行及其他貸款中,約168.86億元須于一年內(nèi)償還,約192.9億元須于二至五年內(nèi)償還,以及約98.82億元須于五年后償還;在優(yōu)先票據(jù)中,約32.38億元須于一年內(nèi)償還及約人民幣239.74億元須于二至五年內(nèi)償還。
(文章來源:券商中國(guó))