今年春節(jié)后，提前還房貸這一話題頻頻沖上熱搜，全國(guó)多地也隨之掀起一波提前還貸熱潮。面對(duì)個(gè)人房貸提前還款人數(shù)的增加，不少銀行出現(xiàn)了排隊(duì)等候的現(xiàn)象，有的甚至關(guān)閉了線上還款功能，還貸“門檻”突然提高，被“月供族”調(diào)侃，“還錢比借錢還難”。
記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這股潮流之下，西安的購(gòu)房者們也加入到了提前還房貸大軍。如何提前還貸，不同銀行有不同的政策，甚至有貸款中介機(jī)構(gòu)做起了幫購(gòu)房者到銀行“插隊(duì)”還貸、用“經(jīng)營(yíng)貸”置換房貸的生意。
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現(xiàn)狀調(diào)查
春節(jié)前后迎來(lái)提前還貸高峰期
自去年下半年以來(lái)，隨著全國(guó)多地首套放貸利率不斷下行，眾多購(gòu)房者就有了提前還房貸的打算，網(wǎng)絡(luò)上還流傳著種種攻略、“科普”等，熱議如沸。到了今年春節(jié)前后，不少“月供族”行動(dòng)起來(lái)，向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。
連日來(lái)，記者走訪了市內(nèi)多家銀行發(fā)現(xiàn)，辦理提前還房貸的市民絡(luò)繹不絕。在記者詢問(wèn)的約30名辦理銀行業(yè)務(wù)的人當(dāng)中，就有三四位是來(lái)辦理提前還貸業(yè)務(wù)的?！拔易聊ブ檬诸^的理財(cái)產(chǎn)品到期了，加上年前領(lǐng)到的年終獎(jiǎng)，手上有了現(xiàn)錢，就想先還一部分，為后面減輕一些壓力?！笔忻褛w先生告訴記者，自己的兩套房房貸利率高達(dá)7.15%，通過(guò)房貸計(jì)算器計(jì)算后結(jié)果讓他很驚喜，他如果今年提前還10萬(wàn)元，在貸款年限不變的情況下，他可以節(jié)省利息約9萬(wàn)元。
在城東一家銀行，負(fù)責(zé)個(gè)貸業(yè)務(wù)的工作人員告訴記者，最近確實(shí)有不少人前來(lái)辦理提前還貸業(yè)務(wù)，每天都能遇到幾十個(gè)來(lái)咨詢?！霸┖?、春節(jié)前一般都是提前還貸的相對(duì)高峰期。但是與往年同期相比，今年的人數(shù)還要更多一些?！边@位工作人員分析了當(dāng)下提前還貸潮出現(xiàn)的原因，隨著房貸利率不斷下降，此前貸款利率高的房者，希望通過(guò)提前還貸來(lái)降低成本和負(fù)債壓力；另外目前理財(cái)收益波動(dòng)較大，甚至趕不上房貸利率，加之歲末年初不少人收入了年終獎(jiǎng)，家庭閑置資金增加，讓一些購(gòu)房者產(chǎn)生了提前還貸的想法。
市民感受
想提前還房貸并沒(méi)那么容易
盡管提前還貸對(duì)一些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是給自己房貸利息“減負(fù)”的好辦法，然而，眼下想要提前還貸并非“想還就能還”。
市民吳先生前年11月在浐灞購(gòu)買了首套剛需房，交完首付后向銀行貸款154萬(wàn)元，期限30年，利率5.64%。了解到貸款利率下調(diào)的消息后，他就有了提前還貸的想法。按照貸款合同規(guī)定，還款滿一年后即可申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，辦理業(yè)務(wù)時(shí)貸款人需提前半個(gè)月預(yù)約，等銀行審核通過(guò)后，將錢存進(jìn)賬戶即可。于是，今年春節(jié)前，吳先生就向銀行提出了申請(qǐng)，但在實(shí)際操作中卻遭遇了“坎坷”。吳先生說(shuō)，按照銀行要求預(yù)約后，工作人員卻告訴他當(dāng)月的名額已滿，估計(jì)要再等兩個(gè)月，具體時(shí)間不好保證。反復(fù)跟銀行溝通后，貸款專員還勸他，提前還款的話貸款人還得額外支付銀行貸款總款項(xiàng)的1%作為違約金，加上接下來(lái)LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）可能仍會(huì)下調(diào)，核算下來(lái)，現(xiàn)在提前還款并不是最佳時(shí)機(jī)。
與吳先生一樣，想要辦理提前還貸的市民劉女士說(shuō)，自己2019年年初購(gòu)買了一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)共支付首付48萬(wàn)元，向銀行貸款110萬(wàn)元，期限30年，利率5.15%，還款4年后，劉女士的貸款還剩103萬(wàn)元，現(xiàn)在每月合計(jì)還房貸是6006元。這幾天，劉女士在貸款銀行的App上申請(qǐng)了提前還貸，卻被提示“暫不支持提前還款操作”。線上還款功能無(wú)法使用，劉女士前往營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)咨詢后被告知，相關(guān)業(yè)務(wù)辦理量激增，現(xiàn)在預(yù)約得排到5月份辦理。
對(duì)市民遇到的提前還款出現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題，記者咨詢了多家銀行，發(fā)現(xiàn)各家銀行針對(duì)提前還貸的政策都有所不同，排隊(duì)等候的時(shí)間也有所差異，工商銀行的排隊(duì)時(shí)間大概是1—3個(gè)月，中國(guó)銀行需等待2—3個(gè)月，建設(shè)銀行排隊(duì)時(shí)間為3個(gè)月起步……同一家銀行不同網(wǎng)點(diǎn)的排隊(duì)預(yù)約時(shí)間可能也會(huì)有所不同。
一位不具名的銀行內(nèi)部人士表示，目前輪候還款的客戶很多，銀行正在逐步消化，同時(shí)也在想盡辦法避免提前還貸，關(guān)閉線上通道、模糊扣款時(shí)間、修改還款規(guī)則……因?yàn)閷?duì)于銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房業(yè)務(wù)屬于銀行的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，違約率很低，壞賬明顯小于其他業(yè)務(wù)，因此多家銀行針對(duì)提前還款都設(shè)有額度限制，當(dāng)月的額度用完了，就只能往后排了。
暗訪發(fā)現(xiàn)
貸款中介“包辦”置換房貸悄然盛行
隨著銀行對(duì)提前還房貸“門檻”的提高，一些貸款中介機(jī)構(gòu)“包辦”置換貸款的業(yè)務(wù)也隨之盛行起來(lái)。這些貸款中介機(jī)構(gòu)利用當(dāng)下經(jīng)營(yíng)貸利率與房貸利率的倒掛，“幫助”購(gòu)房者用低息經(jīng)營(yíng)貸款置換較高利息進(jìn)行放貸。
記者暗訪發(fā)現(xiàn)，這些貸款中介公司常以與銀行合作的名義，通過(guò)短信、電話等方式，以“利率低”“時(shí)限長(zhǎng)”“放款快”向“月供族”推銷“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等方式從銀行套取資金。在具體操作過(guò)程中，這類貸款中介一般會(huì)先為購(gòu)房者提供資金用于提前結(jié)清房貸，再讓購(gòu)房者以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款。一些貸款中介機(jī)構(gòu)面對(duì)購(gòu)房者不具備申請(qǐng)“經(jīng)營(yíng)貸”的資質(zhì)條件時(shí)，則會(huì)宣稱“包辦注冊(cè)公司流程”，“幫助”購(gòu)房者順利獲批經(jīng)營(yíng)貸款，實(shí)際卻是利用購(gòu)房者信息注冊(cè)了一個(gè)“空殼”公司，甚至還有些中介公司誘導(dǎo)借款人提交虛假材料導(dǎo)致借款人涉嫌騙貸。
表面上看，通過(guò)貸款中介機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)貸操作后，購(gòu)房者確實(shí)減少了房貸利息，但貸款中介機(jī)構(gòu)卻從中收取高額中介服務(wù)費(fèi)用、資金過(guò)橋費(fèi)用等，折合貸款成本甚至超過(guò)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房貸利率。
齊先生因?yàn)閿U(kuò)展經(jīng)營(yíng)急需一筆經(jīng)營(yíng)貸款周轉(zhuǎn)，聯(lián)系了一家宣稱能快速放款的貸款中介機(jī)構(gòu)。為了爭(zhēng)取更高額度、利息更低的貸款，齊先生在中介機(jī)構(gòu)的“幫助”下，通過(guò)其提供的“綠色通道”，可以先拆借60萬(wàn)元的過(guò)橋資金，并用半個(gè)月時(shí)間辦理完銀行提前結(jié)清房貸的業(yè)務(wù)，之后以“經(jīng)營(yíng)貸”為齊先生從銀行辦理貸款100萬(wàn)元。整個(gè)貸款置換完成后，齊先生需先行支付貸款總額3.8%的服務(wù)費(fèi)、每天2‰的過(guò)橋資金利息、提前還房款的“渠道費(fèi)”3000元以及支付銀行提前還款違約金6000元，共計(jì)6.5萬(wàn)元，而歸還過(guò)橋資金后，實(shí)際齊先生真正拿到手的貸款僅有33.5萬(wàn)元；貸款3年期限內(nèi)，齊先生還需按100萬(wàn)元貸款額度以3.5%的年化利率，分月支付貸款利息，并于3年后歸還貸款100萬(wàn)元?！斑@樣算下來(lái)，單看房貸利率確實(shí)少了，但是我手頭拿到的資金實(shí)際利用率不高，而且各種費(fèi)用疊加起來(lái)，甚至要比原本的房貸利息還要高出一大截?！饼R先生核算之后，最終被高額的費(fèi)用嚇退。
律師觀點(diǎn)
如提前還貸無(wú)損銀行利益 銀行則無(wú)權(quán)拒絕
許多購(gòu)房人在申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸時(shí)，遭遇銀行設(shè)置障礙、拖延時(shí)間，有銀行提出收取違約金或補(bǔ)償金，這些符合相關(guān)規(guī)定嗎？
陜西博納新律師事務(wù)所律師徐茜表示，《民法典》第五百三十條規(guī)定：債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。所以如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行是無(wú)權(quán)拒絕的。
面對(duì)申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的客戶，銀行是否可以收取違約金或補(bǔ)償金？徐茜認(rèn)為，除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要注意看雙方的協(xié)議約定，很多情況下是以雙方貸款協(xié)議約定為準(zhǔn)。如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒(méi)有相關(guān)的協(xié)議約定，則銀行就無(wú)權(quán)單方要求收取補(bǔ)償金或違約金。
對(duì)于市面上一些貸款中介機(jī)構(gòu)推出的“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)，陜西浩公律師事務(wù)所律師趙小東建議，購(gòu)房者如果有提前還貸需求，應(yīng)該通過(guò)正規(guī)方式進(jìn)行。即便是找中介機(jī)構(gòu)，消費(fèi)者也應(yīng)提前查驗(yàn)其相關(guān)資質(zhì)，以免遭遇非法機(jī)構(gòu)套取個(gè)人信息，在消費(fèi)者不知情的情況下，將其信息向他人泄露，二次或多次進(jìn)行出售來(lái)非法獲取利益。同時(shí)也需警惕“黑中介”誘導(dǎo)讓消費(fèi)者貸款后再度騙走其貸款，致使消費(fèi)者陷入錢貸兩空的境地。
幫您分析
提前還房貸真的劃算嗎
提前償還貸款是否真的劃算，還應(yīng)根據(jù)貸款償還方式、剩余年限、房貸利率進(jìn)行權(quán)衡。
有分析師指出，如果有的市民購(gòu)房時(shí)貸款利率上浮標(biāo)準(zhǔn)明顯高于現(xiàn)時(shí)的商業(yè)貸款利率，就可以優(yōu)先考慮提前還貸。與之對(duì)應(yīng)的是，公積金貸款執(zhí)行的是市面上最為優(yōu)惠的購(gòu)房利率，這種廉價(jià)而又長(zhǎng)期的借貸資金是市民不容易獲取的，一般也不建議提前還貸。
提前還貸款還要考慮還貸時(shí)間，事實(shí)上，不管貸款時(shí)選擇的是等額本金還是等額本息，貸款早期提前還款都能節(jié)省更多的利息。通常情況下，等額本息已還期數(shù)超過(guò)貸款周期的1/2、等額本金已還期數(shù)超過(guò)貸款周期的1/3，此時(shí)選擇提前還款并不劃算。另外，選擇提前還貸前還需要為日常生活支出與未來(lái)養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。（記者 龔偉芳）
