投資要點(diǎn)
上周(2023.5.13-2023.5.19,下同):上周房地產(chǎn)板塊(SW)漲跌幅-4.0%,同期滬深300、萬(wàn)得全A指數(shù)漲跌幅分別+0.2%,+0.7%,超額收益分別為-4.2%、-4.7%。29個(gè)中信行業(yè)板塊中房地產(chǎn)位列第28。
房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù):
(相關(guān)資料圖)
(1)新房市場(chǎng):上周38城新房成交面積358.3萬(wàn)方,環(huán)比-7.6%,同比+11.1%;2023年5月1日至5月19日累計(jì)成交816.3萬(wàn)方,同比+23.2%。今年截至5月19日累計(jì)成交6937.4萬(wàn)方,同比+14.4%。
(2)二手房市場(chǎng):上周17城二手房成交面積183.3萬(wàn)方,環(huán)比-11.4%,同比+50.4%;2023年5月1日至5月19日累計(jì)成交453.9萬(wàn)方,同比+60.7%。今年截至5月19日累計(jì)成交3433.4萬(wàn)方,同比+66.8%。
(3)庫(kù)存及去化:14城新房累計(jì)庫(kù)存9423.2萬(wàn)方,環(huán)比-0.2%,同比-1.0%;14城新房去化周期為14.7個(gè)月,環(huán)比變動(dòng)+0.1個(gè)月,同比變動(dòng)-1.5個(gè)月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為11.6個(gè)月、9.0個(gè)月、15.5個(gè)月、39.6個(gè)月,環(huán)比分別變動(dòng)-0.1個(gè)月、+0.0個(gè)月、+0.4個(gè)月、+0.8個(gè)月。
(4)土地市場(chǎng):2023年5月15日-2023年5月21日百城供應(yīng)土地?cái)?shù)量為309宗,環(huán)比-25.9%,同比-51.0%;供應(yīng)土地建筑面積為1654.1萬(wàn)方,環(huán)比-38.5%,同比-51.7%;百城土地成交建筑面積2239.8萬(wàn)方,環(huán)比-17.9%,同比-22.1%;成交樓面價(jià)872元/平,環(huán)比-53.6%、同比+2.3%;土地溢價(jià)率2.3%,環(huán)比-4.2pct,同比-0.4pct。
重點(diǎn)數(shù)據(jù)與政策:全國(guó)層面:統(tǒng)計(jì)局公布四月房地產(chǎn)數(shù)據(jù):4月房?jī)r(jià)指數(shù),新房、二手價(jià)格環(huán)比上漲城市分別為62個(gè)和36個(gè),較上月分別減少2個(gè)和21個(gè)。1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35514億元,同比下降6.2%。地方層面:杭州、南京放松限購(gòu)。杭州新增3個(gè)街道放寬住房限購(gòu),余杭區(qū)的瓶窯鎮(zhèn)、中泰街道及蕭山寧圍街道,外地居民社保滿一個(gè)月即可購(gòu)買1套住房,落戶杭州不用滿5年即可購(gòu)買第2套。南京產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)放松限購(gòu),南京戶口及符合條件的外地居民均可新增一套購(gòu)房指標(biāo)。
周觀點(diǎn):上周新房與二手房環(huán)比數(shù)據(jù)下降,同比增幅持續(xù)縮窄,疫情積壓的住房需求在一季度充分釋放后二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫,預(yù)計(jì)6月由于2022年高基數(shù)原因同比數(shù)據(jù)將承壓。但近期高能級(jí)城市限購(gòu)政策有所放松,我們認(rèn)為全年銷售面積增速仍可轉(zhuǎn)正。推薦關(guān)注土儲(chǔ)充裕、布局聚焦核心城市、信用資質(zhì)良好的房企,未來(lái)有望率先受益于市場(chǎng)復(fù)蘇和政策放松;同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)和代建行業(yè)的投資機(jī)會(huì)。推薦標(biāo)的:
1)開(kāi)發(fā)商:保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán),建議關(guān)注華發(fā)股份、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán);2)物業(yè)公司:華潤(rùn)萬(wàn)象生活、雅生活服務(wù),建議關(guān)注保利物業(yè)、越秀服務(wù);3)代建公司:綠城管理控股。
風(fēng)險(xiǎn)提示:房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期;行業(yè)下行持續(xù),銷售不及預(yù)期;行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期;疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。